Covid-19 Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisı

Covid-19 salgını toplumu hem sosyal, hem de ekonomik yönden olumsuz yönde etkilemeye başlamıştır. Özellikle, ticari faaliyetler kapsamında karşılıklı olarak akdedilen sözleşmeler tarafların omuzlarında kaldıramayacakları birer yük haline gelmektedir. Bu yazımızın içeriğinde salgının kira sözleşmeleri üzerindeki sonuçlarına değinirken, tarafların başvurabileceği hukuki çözüm yollarına da yer veriyor olacağız.

1. Covid-19 salgını kira ödeme borcu açısından mücbir sebep teşkil eder mi?

Doktrin ve yargısal içtihatlarda mücbir sebep kavramı, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış kuralının veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay olarak nitelendirilmiştir. Bu nitelendirmenin yanı sıra, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E. 2018/1259 K. sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında, salgın hastalık durumu, doğrudan doğruya mücbir sebep olarak kabul edilmiştir.

Yargıtay’ın söz konusu kararına paralel olarak, Covid-19 salgınının öngörülebilir olmayan, olağanüstü ve beklenmedik hal teşkil etmesi, bu durumun mağdurun kusuru veya katkısı ile ortaya çıkmamış olması ve kira sözleşmesinden doğan borcun ifasını imkânsızlaştırması sebebiyle mücbir sebep olarak nitelendirilebileceği kanaatindeyiz. Ancak, mücbir sebep olgusunun her somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini belirtmekte fayda görüyoruz. Özellikle basiretli davranmakla yükümlü olan tacirlerin tarafı olduğu kira sözleşmelerinde, Covid-19 salgınının mücbir sebep sonuçlarını doğurup doğurmadığının saptanması kira sözleşmesinin her iki tarafı için de önem taşımaktadır.

2. Kira sözleşmesindeki mücbir sebep maddesinde salgın hastalık halinin açıkça belirtiliyor olması gerekli midir?

Sözleşmelerdeki mücbir sebebe ilişkin madde düzenlemelerinin genel olarak, mücbir sebeplerin “Doğal afetler, iç savaş, grev, ekonomik kriz…” şeklinde, tahdidi olarak sayılması suretiyle kaleme alındığı görülmektedir. Mücbir sebeplerin bu şekilde düzenlendiği kira sözleşmelerinde, “salgın hastalık” haline yer verilmiş olması veya olmaması hali arasında, kiracının başvuracağı hukuki yollar açısından bir farklılık bulunmamaktadır. Zira burada önemli olan, salgın hastalık halinin, diğer mücbir sebeplerin yarattığı olumsuz sonuçları yaratıp yaratmadığının ve bir mücbir sebep hali teşkil edip etmediğinin tespitidir.

3. Kira sözleşmesinde mücbir sebep maddesi olmadığı halde, mücbir sebep iddiası ileri sürülebilir mi?

Bazı kira sözleşmelerinde mücbir sebebe ilişkin herhangi bir düzenlemenin yer almadığı görülmektedir. Yukarıda da ifade ettiğimiz gibi, önemli olan, salgın hastalık halinin mücbir sebeplerin yarattığı olumsuz sonuçları yaratıp yaratmadığının ve bir mücbir sebep teşkil edip etmediğinin tespitidir. Kira sözleşmelerinde mücbir sebep düzenlemesi olmayan taraflar da, aynı şekilde Covid-19 salgınının niteliği ve kendileri açısından yarattığı olumsuz etkileri ileri sürerek hukuki yollara başvurabileceklerdir.

4. Kamu otoritesinin kararıyla kapatılmak zorunda kalan kiracı konumundaki işyerleri, iş yerinin kapalı kaldığı süre boyunca kira ödemekten imtina edebilir mi? Aynı nedenle kira sözleşmelerini feshedebilir mi?

İşyeri, geçici süreyle hükümet eliyle kapatılan kiracılar için bu durum, öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir olay olarak değerlendirilecektir. Söz konusu olağanüstü olay neticesinde değişen hal ve şartlar nedeni ile, tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ve dürüstlük kuralına aykırı şekilde bozulduğu kabul edilebilir. Zira kiracı faaliyetlerine devam edemediğinden ekonomik durumu önemli boyutlarda etkilenecektir.

Böyle bir durumda kiracı, kiraya veren ile karşılıklı anlaşarak kira bedelinde indirim veya kira borcunun salgın süresince askıya alınmasını talep edebilecek yahut 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 138. maddesi kapsamında, hâkimden kira bedelinin güncel hal ve koşullara uyarlanmasını talep edebilecektir. Ancak borç uyarlamaya uygun değilse veya ifa güçlüğünü katlanır kılacak herhangi bir uyarlama bu kez kiraya veren açısından katlanması beklenilemez bir durum yaratıyorsa, kiracı TBK m. 138 uyarınca artık sözleşmeyi fesih hakkını kullanabilir.

İşyeri kiraları açısından bir diğer seçenek ise, 25/3/2020 tarihli 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesi kapsamında söz konusu olacaktır. Covid-19 salgını nedeniyle yapılan bu düzenleme uyarınca kiraya verenlerin 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi nedeniyle, kira sözleşmelerini feshedemeyecekleri ve kiracıyı tahliye edemeyecekleri hüküm altına alınmıştır. Bu bakımdan, Covid-19 salgınının etkisi ile kira bedelini ödeyemeyen kiracı konumundaki iş yerleri, söz konusu tarihler arasında işleyen kira bedellerini süre sonuna kadar erteleyebileceklerdir. Bu ertelemeden dolayı tahliye edilemeyecekleri gibi kira sözleşmeleri de kiraya veren tarafından feshedilemeyecektir. Elbette kiraya verenin, süre sonunda, ödenmeyen kira bedelinin tamamının bir kerede ödenmesini talep etmesi ihtimal dâhilindedir.

5. Salgından ötürü işlerinin azalması nedeniyle ve çalışanlarını korumak amacıyla ihtiyari olarak iş yerini geçici olarak kapatan tacir kira ödemekten imtina edebilir mi?

Kiracı, burada da, mücbir sebep olarak kabul edilebilecek Covid-19 salgınının kendisinde yarattığı olumsuz etkileri ileri sürerek TBK m. 138 kapsamında hâkimden uyarlama talep edebilecektir. Aynı şekilde, 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesinde belirtilen süre zarfında doğan kira ödemelerini, bu sürenin sonuna kadar erteleyebileceklerdir.

Ancak her zaman vurguladığımız gibi, tarafların meseleyi doğrudan doğruya yasal yollara başvurarak mahkemeler nezdinde çözmeye çalışmaları, mahkemelerin özellikle bu dönemde tam faaliyet gösterememeleri ve genel olarak iş yüklerinin fazla olması nedeniyle süreci oldukça uzatacaktır. Bu yüzden tarafların empati ve karşılıklı iyiniyetle kendi aralarında alternatif çözüm yolları kararlaştırmalarını ve konuyu mutabakata vararak çözmelerini öneririz.

6. Kiraya veren Covid-19 salgınının yarattığı ekonomik çıkmazı öne sürerek kira ödemeyen kiracısına karşı ne gibi yollara başvurabilir?

Kiraya verenlerin 7226 sayılı geçici 2. madde uyarınca, 30.06.2020 tarihine kadar, sözleşmeyi feshetme ve borcunu ödeyemeyen iş yeri kiracısını kiralanandan tahliye hakkı askıya alınmıştır. Covid-19 salgınının gidişatına göre bu sürenin uzatılması da mümkündür. Ancak kiraya veren de, TBK m. 138 uyarınca hakimin müdahalesini talep edebilecektir.

Ayrıca kiraya veren, kiracısı iş yeri olmayan kira sözleşmelerinde Borçlar Kanunu’nun belirlediği prensipler ve dürüstlük kuralı çerçevesinde fesih hakkını kullanabilecek ve kiracıyı tahliye edebilecektir.

7. Kiracı, salgın nedeniyle iş yerini kullanmadığını ileri sürerek yan giderleri ödemekten kaçınabilir mi?

Kiracı, kira sözleşmesinde kiralananı kullanması karşılığında kira bedelinin yanında, ayrıca başka yan edimleri de üstlenmiş olabilir. Kiracı üstlenmiş olduğu elektrik, su, temizlik, güvenlik, aidat gibi yan giderleri ödemediği takdirde TBK m. 315 gereğince temerrüde düşmüş sayılabilecektir. Bu süreçte, kiracı ve yönetimin iyi niyet çerçevesinde, karşılıklı olarak anlaşarak bedelde indirim yapılması yoluna gitmelerini önermekteyiz.

Av. Yeliz Çakır